1.總則
1.0.1示范工程總體目標與實施原則
為促進住宅建設的科技進步，提高住宅功能質量，采用先進適用的高新技術推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，建設部在總結“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程項目”工作經(jīng)驗的基礎上，擬自2000年起，用五年左右的時間組織實施全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程（以下簡稱示范工程）。其總體目標是：通過采用現(xiàn)代信息傳輸技術、網(wǎng)絡技術和信息集成技術，進行精密設計、優(yōu)化集成、精心建設和工程示范提高住宅高、新技術的含量和居住環(huán)境水平，以適應21世紀現(xiàn)代居住生活的需求。
示范工程建設實施原則如下：
1.必須符合國家信息化建設的方針、政策和地方總體規(guī)劃建設的要求；
2.應在省級以上建設行政主管部門的指導和當?shù)厝嗣裾念I導下進行；
3.示范工程的等級標準應與擬建住宅小區(qū)的定位及住宅性能的等級標準基本適應；
4.示范工程的規(guī)劃、設計、建設應與住宅小區(qū)規(guī)劃、設計、建設同步進行；
5.示范工程的規(guī)劃、設計、建設必須遵循國家和地方的統(tǒng)一標準、規(guī)范；
6.示范工程的部品應采用集約化生產(chǎn)的相互匹配的產(chǎn)品、設備進行現(xiàn)場精密組裝；
7.示范工程必須實行嚴格的質量監(jiān)控，并達到國家統(tǒng)一規(guī)定的驗收標準。要提高工程優(yōu)良品率，創(chuàng)優(yōu)質工程；
8.成片開發(fā)建設的小區(qū)，智能化建設必須納入住宅開發(fā)建設的全過程，實行統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造；
9.示范工程建設應推廣、應用適度超前的先進、適用、優(yōu)化集成的成套技術體系和設備體系；
10.示范工程建設應推進信息資源共享，促進我國住宅信息設備、軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
1.0.2示范工程分類
為使不同類型、不同居住對象、不同建設標準的住宅小區(qū)，合理配置智能化系統(tǒng)建設,示范工程按其功能要求、技術含量、經(jīng)濟合理性等因素綜合考慮，劃分為：一星級（普及型，符號★，下同）、二星級（提高型，符號★★，下同）、三星級（超前型，符號★★★，下同）三種類型。
1.0.3示范工程建設要求
示范工程建設應符合“文明居住環(huán)境”的要求，采用先進、適用的智能化成套集成技術，提高居住區(qū)的安全性、適用性和物業(yè)管理水平。在建設主管部門的指導下，通過示范工程建設，鼓勵住宅信息集成企業(yè)、產(chǎn)品與設備開發(fā)企業(yè)積極參與住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作，發(fā)展新興的住宅信息產(chǎn)業(yè)。
1.建立和完善住宅智能化工程質量保障體系
1）住宅智能化技術、產(chǎn)品、設備和通過優(yōu)化集成后的成套設備的質量審驗；
2）工程工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質量監(jiān)控制度；
3）工程質量綜合評價制度。
2.實行住宅智能化工程與住宅小區(qū)建設工程同步建設
1）住宅智能化工程與住宅小區(qū)建設實行統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造；
2）對住宅智能化工程實行材料、設備、產(chǎn)品集成化生產(chǎn)，發(fā)展我國住宅信息產(chǎn)業(yè)；
3）實行智能化工程的工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場加工。
3.智能化布線應符合開放性、兼容性、擴展性、多介質和大網(wǎng)絡等要求，達到布線簡化，安裝方便，技術可靠，經(jīng)濟合理的目標。實現(xiàn)不同等級的高水平、高質量、高效益的住宅智能化技術系統(tǒng)。
4.積極推廣應用國家和建設部正式推薦的住宅智能化新技術、新材料、新設備、新產(chǎn)品。
5.提前做好住宅物業(yè)智能化管理。示范工程在實施前應對未來物業(yè)智能化管理進行全面策劃，在工程實施的適當時機超前介入，做好工程竣工后物業(yè)智能化管理的一切準備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)智能化管理安全、準確、可靠地運轉。
6.建設三星級示范工程應將物業(yè)管理的智能化系統(tǒng)作為住宅現(xiàn)代信息集成建造系統(tǒng)（HI-CIMS）中的子系統(tǒng)，超前納入住宅小區(qū)開發(fā)建設的統(tǒng)一規(guī)劃、設計、施工和管理的總體目標中。
1.0.4住宅規(guī)劃設計要求
示范工程建設除遵守上述原則外，小區(qū)規(guī)劃設計尚應符合建設“文明居住環(huán)境”總體目標和“五要一保”（即科技含量要確保、廚衛(wèi)設備要配套、裝修一次要完好、住房改革要兌現(xiàn)、物業(yè)管理要達標和標準靈活保適銷）的實施原則。具體要求如下：
1.規(guī)劃設計水平不得低于“國家2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設計導則”（以下簡稱導則）的規(guī)定。
1）一星級示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設計方案評審合格水平；
2）二星級示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設計方案評審良好水平；
3）三星級示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設計方案評審優(yōu)秀水平。
2.工程綜合驗收標準不得低于“國家2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程綜合成果驗收量化指標體系”（以下簡稱指標體系）的規(guī)定。具體要求如下：
1）一星級驗收成果不得低于“指標體系”的合格標準；
2）二星級驗收成果不得低于“指標體系”的良好標準；
3）三星級驗收成果不得低于“指標體系”的優(yōu)秀標準。
1.0.5住宅性能認定要求
示范工程竣工交付使用前必須進行商品住宅性能認定（以下簡稱性能認定）。性能認定必須執(zhí)行建設部建住房[1999]114號文《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）和建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室[1999]21號文“關于實施《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）的幾點意見”和《商品住宅性能認定評價方法》等規(guī)定。并在規(guī)劃設計和工程實施中貫徹。具體要求如下：
1.一星級示范工程性能認定等級不得低于商品住宅性能認定A級；
2.二星級示范工程性能認定等級不得低于商品住宅性能認定AA級；
3.三星級示范工程性能認定等級不得低于商品住宅性能認定AAA級。
2.管理規(guī)定
2.0.1 適用范圍
“工程建設要點與技術導則”適用于被批準列入《全國住宅小區(qū)智能化技術示范工程》的住宅小區(qū)。凡批準列入“示范工程”的住宅小區(qū)，其規(guī)劃、設計、建設和管理均應遵循“工程建設要點與技術導則”的各項規(guī)定。
住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)及相關產(chǎn)品的設計、開發(fā)，除必須遵守“工程建設要點與技術導則”的 規(guī)定外，尚應符合國家現(xiàn)行有關法規(guī)、標準的規(guī)定。
2.0.2 組織管理
示范工程由建設部，有關省、自治區(qū)、直轄市建設主管部門指導，并在當?shù)厝嗣裾I導下，設立或指定專門機構負責跟蹤管理，確保工程建設落實和高水平建成。建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室（以下簡稱部住宅辦）受全國住宅小區(qū)智能化領導小組（以下簡稱領導小組）的委托，按“工程建設要點與技術導則”的各項規(guī)定，負責組織實施，主要職責如下：
1.負責對申請報告的審查和立項審批以及實施過程中的組織協(xié)調管理工作。
2.方案設計階段：組織專家對可行性研究報告和小區(qū)智能化工程規(guī)劃設計方案進行評審，并提出評審意見，符合通過條件的報領導小組批準后，正式發(fā)文列為“全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程×××智能化×星級示范小區(qū)”。
3.擴初設計階段：組織專家參加地方建設主管部門主持召開的擴初設計方案審查會，以保證可研報告中技術方案的實施。
4.施工中期階段：組織專家進行中期檢查，重點保證智能化工程和小區(qū)環(huán)境、住宅工程科技含量落實和工程質量達標。
5.工程驗收階段：經(jīng)地方建設主管部門和質檢部門對智能化工程質量和住宅工程質量驗收合格后，由開發(fā)建設單位報請部住宅辦驗收。部住宅辦適時組織專家進行綜合驗收。并將驗收成果報領導小組審批。
3.示范工程功能要求
住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程功能要求，按不同星級，應分別符合下列要求：
3.0.1 一星級
1.安全防范子系統(tǒng)
（1）出入口管理及周界防越報警
（2）閉路電視監(jiān)控
（3）對講與防盜門控
（4）住戶報警
（5）巡更管理
2.信息管理子系統(tǒng)
（1）對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控
（2）遠程抄收與管理或IC卡
（3）車輛出入與停車管理
（4）供電設備、公共照明、電梯、供水等主要設備監(jiān)控管理
（5）緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)
（6）物業(yè)管理計算機系統(tǒng)
3.信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)
（1）為實現(xiàn)上述功能科學合理布線
（2）每戶不少于兩對電話線和兩個有線電視插座
（3）建立有線電視網(wǎng)
3.0.2 二星級
二星級除應具備一星級的全部功能之外，同時在安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)的建設方面，其功能及技術水平應有較大提升。信息傳輸通道應采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)。物業(yè)管理計算機系統(tǒng)應配置局部網(wǎng)絡，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。
3.0.3 三星級
三星級應具備二星級的全部功能。其中信息傳輸通道應采用寬帶光纖用戶接入網(wǎng)作為主干網(wǎng)，實現(xiàn)交互式數(shù)字視頻業(yè)務。三星級住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設在可能條件下，應實施現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)（HI-CIMS）技術，并把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)建設納入整個住宅小區(qū)建設中，作為HI-CIMS工程中的一個子系統(tǒng)。同時，HI-CIMS系統(tǒng)要考慮物業(yè)公司對其智能化系統(tǒng)管理的運行模式，使其實現(xiàn)先進性、可擴展性和科學管理。
注：以上智能化系統(tǒng)有關防火及煤氣泄漏等涉及消防、安全的問題應遵守國家有關法規(guī)、標準、規(guī)范的規(guī)定。
4.示范工程技術要求
4.0.1系統(tǒng)結構
小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是以信息傳輸通道（可采用電話線、有線電視網(wǎng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)、寬帶光纖用戶接入網(wǎng)、現(xiàn)場總線或RS485總線等）為物理集成平臺的多功能管理與監(jiān)控的綜合性系統(tǒng)，并與CATV、公共交換網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)等聯(lián)網(wǎng)使用。小區(qū)內部可以采用多種網(wǎng)絡拓撲結構（如樹型結構、星形結構或混合形結構）。小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的總體框圖如圖1所示。
圖1住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)總體框圖
4.0.2系統(tǒng)功能
小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)由安全防范子系統(tǒng)、信息管理子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)組成,系統(tǒng)功能框圖如圖2所示。
圖2住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)功能框圖
4.0.3系統(tǒng)硬件
1.小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的硬件有信息網(wǎng)絡、計算機、公用設備、計量儀表和電子器材等。系統(tǒng)硬件應具有先進性，避免短期內因技術陳舊造成整個系統(tǒng)性能不高和過早淘汰。
2.在充分考慮先進性的同時，硬件系統(tǒng)應立足于用戶對整個系統(tǒng)的具體需求。應優(yōu)先選擇先進、適用、成熟技術。******限度地發(fā)揮投資效益。
3.無論是系統(tǒng)設備還是網(wǎng)絡拓撲結構，都應具有良好的開放性。網(wǎng)絡化的目的是實現(xiàn)設備資源和信息資源的共享，因此，計算機網(wǎng)絡本身應具有開放性，并應提供標準接口。用戶可根據(jù)需求，對系統(tǒng)進行拓展或升級。
4.計算機網(wǎng)絡選擇和相關產(chǎn)品的選擇要以先進性和適用性為基礎，同時考慮兼容性。系統(tǒng)設備應優(yōu)先選擇根據(jù)已有國際標準設計、生產(chǎn)的標準化設備，避免因兼容性差造成系統(tǒng)難以升級或拓展。
5.隨著社會的不斷發(fā)展和進步，住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的規(guī)模、自動化程 度會不斷擴大和提高，用戶的需求會不斷變化。因此，系統(tǒng)的硬件應充分考慮未來可升級性。
4.0.4系統(tǒng)軟件
系統(tǒng)軟件是小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的核心，它的功能好壞直接關系到整個系統(tǒng)的水平。系統(tǒng)軟件包括：計算機及網(wǎng)絡操作系統(tǒng)、應用軟件及實時監(jiān)控軟件等。
1.系統(tǒng)軟件應具有很高的可靠性和安全性。
2.系統(tǒng)軟件應操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術，使系統(tǒng)具有處理聲音及圖象的能力。用機環(huán)境要適應不同層次住戶及物業(yè)公司人員的素質。
3.系統(tǒng)軟件應符合國家、行業(yè)標準以及國際標準，便于多次升級和支持新硬件產(chǎn)品。
4.系統(tǒng)軟件應具有可擴充性。
5.示范工程實施細則
5.0.1安全防范子系統(tǒng)
1.出入口管理及周界防越報警系統(tǒng)
建立封閉式的小區(qū)，加強出入口管理，防范區(qū)外閑雜人員進入，同時防范非法翻越圍墻或柵欄。示范工程應建立周界防越報警系統(tǒng)，在小區(qū)內安裝探測器。當發(fā)生非法翻越時，探測器可立即將警情傳送到智能化管理中心，中心將在電子地圖上顯示出翻越區(qū)域，以利于保安人員及時準確地處理。其功能要求如下：
（1）周界須全面設防，無盲區(qū)和死角；
（2）探測器抗不良天氣環(huán)境干擾能力強；
（3）防區(qū)劃分適于報警時準確定位；
（4）報警中心具備語音/警笛/警燈提示；
（5）中心通過顯示屏或電子地圖識別報警區(qū)域；
（6）翻越區(qū)域現(xiàn)場報警，同時發(fā)出語音/警笛/警燈、警告；
（7）報警中心可控制前端設備狀態(tài)的恢復；
（8）夜間與周界探照燈聯(lián)動，報警時，警情發(fā)生區(qū)域的探照燈自動開啟；
（9）與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，報警時，警情發(fā)生區(qū)域的圖像自動在監(jiān)控中心監(jiān)視器中彈出；
（10）進行報警中心報警狀態(tài)、報警時間記錄。
2.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)
閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)主要通道、重要公建及周界設置前端攝像機，將圖像傳送到管理中心。中心對整個小區(qū)進行實時監(jiān)控和記錄，使中心管理人員充分了解小區(qū)的動態(tài)。功能要求如下：
（1）對小區(qū)主要出入口、主干道、周界圍墻或柵欄、停車場出入口及其它重要區(qū)域進行監(jiān)視；
（2）中心監(jiān)視系統(tǒng)應采用多媒體視像顯示技術，由計算機控制、管理及進行圖像記錄；
（3）報警信號與攝像機聯(lián)鎖控制，錄像機與攝像機聯(lián)鎖控制；
（4）系統(tǒng)可與周界防越報警系統(tǒng)聯(lián)動進行圖像跟蹤及記錄，當監(jiān)控中心接到報 警時，監(jiān)控中心圖像視屏上立即彈出與報警相關的攝像機圖像信號；
（5）視頻失落及設備故障報警；
（6）圖像自動/手動切換、云臺及鏡頭的遙控；
（7）報警時，報警類別、時間，確認時間及相關信息的顯示、存儲、查詢及打印。
3.對講防盜門系統(tǒng)
對講系統(tǒng)是在各單元入口安裝防盜門和對講裝置，以實現(xiàn)訪客與住戶對講/可視對講。住戶可遙控開啟防盜門，有效地防止非法人員進入住宅樓內。功能要求如下：
（1）可實現(xiàn)住戶、訪客語音（或語音圖象）傳輸；
（2）通過室內分機可遙控開啟防盜門電控鎖；
（3）門口主機可利用密碼、鑰匙或感應卡開啟防盜門鎖；
（4）高層住宅在火災報警情況下可自動開啟樓梯門鎖；
（5）高層住宅具有群呼功能，一旦災情發(fā)生，可向所有住戶發(fā)出報警信號。
4.住戶報警系統(tǒng)
住戶報警系統(tǒng)是為了保證住戶在住宅內的人身財產(chǎn)安全。通過在住宅內門窗及室內其它部位安裝各種探測器進行晝夜監(jiān)控。當監(jiān)測到警情時通過住宅內的報警主機傳輸至智能化管理中心的報警接收計算機。接收機將準確顯示警情發(fā)生的住戶名稱、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人員迅速確認警情，及時趕赴現(xiàn)場，以確保住戶人身和財產(chǎn)安全。同時住戶也可通過固定式緊急呼救報警系統(tǒng)或便攜式報警裝置，在住宅內發(fā)生搶劫案件和病人突發(fā)疾病時，向智能化管理中心呼救報警，中心可根據(jù)情況迅速處警。功能要求如下；
（1）報警接收管理中心部分，該中心可實現(xiàn)：
——監(jiān)視和記錄入網(wǎng)用戶向中心發(fā)送的各種事件，如：報警事件、開關機報告、故障報告、測試報告等；
——同步地圖顯示：在防范地區(qū)地圖上實時顯示發(fā)生事件的用戶區(qū)域位置。
（2）處警功能：
——記錄報警發(fā)生的時間、地點、探頭報警原因；
——記錄處警過程并錄音；
——向上一級處警單位轉發(fā)警情。
（3）信息管理：
——錄入、修改、打印用戶信息，統(tǒng)計查詢用戶信息，建立用戶醫(yī)療檔案；
——實時維護用戶的撤布防信息、測試信息；
——按接警、處警方法、警情性質查找統(tǒng)計各種警情信息。直方圖統(tǒng)計顯示各種報警及誤報原因，自動計算誤報率，輔助中心管理，降低誤報。
（4）住戶報警器：
——需適合于住宅使用，性能可靠；
——布撤防方法簡單；
——支持主要的通訊格式；
——電池欠壓后自動現(xiàn)場語音提示或向中心報告；
——自動向中心發(fā)送布防/撤防報告。
（5）探測器：
——需適合于住宅使用，性能可靠；
——防范布置合理，有效；
——安裝隱蔽性強，不影響住宅環(huán)境；
——同時，可在住宅安裝醫(yī)療求助按鈕及緊急安全求救按鈕，與報警系統(tǒng)相結合建立醫(yī)療看護求助系統(tǒng)及緊急安全求救系統(tǒng)。
5.保安巡更管理系統(tǒng)
保安巡更管理系統(tǒng)是在小區(qū)各區(qū)域內及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點。保安巡更人員攜帶巡更記錄機需按指定的路線和時間到達巡更點并進行記錄，將記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調閱打印各保安巡更人員的工作情況，加強保安人員的管理，從而實現(xiàn)人防和技防的結合。功能要求如下：
（1）實現(xiàn)巡更路線的設定、修改；
（2）實現(xiàn)巡更時間的設定、修改；
（3）在小區(qū)重要部位及巡更路線上安裝巡更站點；
（4）中心可查閱、打印各巡更人員的到位時間及工作情況；
（5）巡更違規(guī)記錄提示。
5.0.2信息管理子系統(tǒng)
1.水、電、氣、熱等表具遠程抄收計量
水、電、氣、熱等表遠程抄收系統(tǒng)是通過采集抄收各表數(shù)據(jù)傳送到智能化物業(yè)管理中心，實現(xiàn)各戶各表數(shù)據(jù)的錄入、費用計算并打印收費帳單，將相關數(shù)據(jù)傳送到相應的職能部門，避免入戶抄表擾民和人為讀數(shù)誤差。IC卡計量系統(tǒng)是通過使用IC卡表具，實現(xiàn)住戶買卡后的水電氣表具自動計量并能扣除卡中金額，從而達到計量和收費的目的。功能要求如下：
（1）水、電、氣、熱等表具采用IC 卡電子計量，必須計量準確，管理可靠；
（2）水、電、氣、熱等表具遠傳自動抄收的各種數(shù)據(jù)，應可隨時查詢、統(tǒng)計，打印整個小區(qū)各表讀數(shù)并計費。遠傳抄收系統(tǒng)中心可實時檢測系統(tǒng)運行狀況，并進行故障報警。
2.供電設備、公共照明、電梯、供水等主要設備監(jiān)控管理
對小區(qū)內給排水、變配電系統(tǒng)以及電梯等進行工作狀態(tài)的實時監(jiān)測和控制，從而實現(xiàn)公共設備的最優(yōu)化管理并降低故障率。同時，利用傳感器技術和網(wǎng)絡通訊控制技術，根據(jù)自然光亮度和使用要求，采用智能開關方式和定時自動控制方式實現(xiàn)公共照明及環(huán)境燈光的自動控制。從而達到優(yōu)化整個小區(qū)燈光照明，延長燈具壽命和節(jié)約能源的目的。功能要求如下：
（1）給排水設備（水泵、電控閥等相關設備）運行狀態(tài)顯示控制、查詢 、故障報警；
（2）蓄水池（含消防水池）、污水池的水位高低檢測；
（3）飲用蓄水池過濾、殺菌設備控制監(jiān)視；
（4）變配電設備狀態(tài)顯示、控制、查詢 、故障報警;
（5）電梯運行狀態(tài)顯示、控制、查詢 、故障報警及停電時的緊急狀況處理；
（6）公共照明開啟、關閉時間的設定；
（7）公共照明控制回路的開啟設定；
（8）燈光場景的設定及照度的調整。
3.車輛出入/停車管理系統(tǒng)
通過對小區(qū)停車場出入口的控制，完成對車輛進出及收費的有效管理。功能要求如下：
（1）車輛進出及存放時間的記錄、查詢；
（2）外來車輛收費的管理；
（3）區(qū)內車輛存放的管理。
4.緊急廣播與背景音樂
在小區(qū)廣場、中心綠地、組團綠地、道路交匯等處設置音箱，音柱等放音設備，由管理中心集中控制，可在節(jié)假日、每日早晚及特定時間播放音樂，也可通過遍布于小區(qū)內的音箱播放一些公共通知、科普知識、娛樂節(jié)目等。同時，在發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。功能要求如下：
（1）平時播放音樂節(jié)目，在特定分區(qū)可插入業(yè)務廣播、會議廣播和通知等；
（2）當火災及其它緊急事件發(fā)生時，可切換至火災報警廣播或緊急廣播。
5.物業(yè)計算機管理系統(tǒng)
硬件部分采用計算機或計算機局域網(wǎng)組成。
軟件部分以高效、便捷的軟件體系來協(xié)調小區(qū)居民、物業(yè)管理人員、物業(yè)服務人員三者之間的關系。對物業(yè)管理中的房產(chǎn)、住戶、服務、公共設施、工程檔案、各項費用及維修信息資料進行數(shù)據(jù)采集、傳遞、加工、存儲、計算等操作，反映物業(yè)管理的各種運行狀況。軟件結構應以網(wǎng)絡為基礎，實現(xiàn)信息共享，方便物業(yè)公司和住戶信息溝通。應含有如下功能：
（1）房產(chǎn)管理；
（2）住戶信息管理與查詢；
（3）設備管理；
（4）維修管理；
（5）住戶投訴管理；
（6）保安管理；
（7）收費管理；
（8）物業(yè)公司內部管理。
5.0.3信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)
信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)提供小區(qū)的信息傳輸通道，是目前發(fā)展最為迅速的高科技領域之一。
1.一星級要求：
可采用多種布線，但要求科學合理，經(jīng)濟適用。
2.二星級要求：
（1）建立通達每戶的小區(qū)寬帶數(shù)據(jù)接入網(wǎng)絡，網(wǎng)絡類型可采用以下所列類型之一或其組合：光纜同軸網(wǎng)（HFC）、FTTx（x 可為B、F、H，即光纖到樓棟、光纖到樓層、光纖到戶）、高速數(shù)字用戶環(huán)路Xdsl（X可為A、V等）或其它類型的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡。
（2）通過上述寬帶數(shù)據(jù)接入網(wǎng)絡支持50%以上的住戶以每戶300Kbps以上的下行速率同時高速接入本地骨干IP網(wǎng)，具有獨立的網(wǎng)絡計費系統(tǒng)；小區(qū)與外界具有64Kbps以上的數(shù)據(jù)專線連接。
（3）基于IP協(xié)議的物業(yè)信息管理，提供許可住戶訪問的小區(qū)Web站點。
3.三星級要求：
住宅小區(qū)開發(fā)建設和物業(yè)管理實施現(xiàn)代信息集成技術（HI-CIMS）的基本要求。
（1）建立通達每戶的小區(qū)寬帶光纖用戶接入網(wǎng)絡，向住戶綜合提供2種以上的基本業(yè)務（普通電話、高速數(shù)據(jù)、有線電視）。網(wǎng)絡類型可采用以下三種類型之一或其組合：光纜同軸電纜網(wǎng)（HFC）、FTTx（x可為B、F、H，即光纖到樓棟、光纖到樓層、光纖到戶）、高速數(shù)字用戶環(huán)路Xdsl（X可為A、V等）。
（2）基于上述寬帶光纖用戶接入網(wǎng)，提供業(yè)務質量（QoS）合格的基于MPEG-2的交互式數(shù)字視頻業(yè)務，支持數(shù)字視頻廣播、按次付費數(shù)字電視、電子節(jié)目指南（EPG）等高級數(shù)字視頻應用。
（3）住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)作為HI-CIMS的一個重要組成部分和動態(tài)聯(lián)盟的一個企業(yè)，必須符合HI-CIMS的信息標準體系和信息交換技術。對小區(qū)智能化系統(tǒng)開發(fā)過程建模、質量、進度和成本控制進行研究。確定其分解方法、控制方法和控制點?？刂菩畔⒌奶崛『头治鰧崿F(xiàn)業(yè)主對智能化系統(tǒng)開發(fā)過程中的質量、進度和成本有效監(jiān)督與控制。
（4）實現(xiàn)以住宅開發(fā)建設企業(yè)（住宅開發(fā)建設創(chuàng)新體系、住宅工業(yè)化開發(fā)建設創(chuàng)新體系）為主體，達到動態(tài)聯(lián)盟企業(yè)群及有關政府部門之間實現(xiàn)基于互聯(lián)網(wǎng)的異地信息交換和集成，分系統(tǒng)中各專業(yè)間的信息數(shù)據(jù)共享和統(tǒng)一管理，住宅建設各環(huán)節(jié)與住宅產(chǎn)品供配網(wǎng)、住宅產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫之間實現(xiàn)信息的網(wǎng)絡查詢。
（5）采用符合住宅信息集成系統(tǒng)要求的商品化軟件，包括住宅建設動態(tài)聯(lián)盟軟件、住宅建設方案及施工圖CAD軟件、住宅預售三維動畫系統(tǒng)、結構、給排水、電氣、采暖通風、概預算等專業(yè)的CAD軟件和施工質量保證信息系統(tǒng)、施工現(xiàn)場組織與施工技術軟件，為住宅開發(fā)建設提供支持。
（6）實現(xiàn)開發(fā)建設企業(yè)為主體，在住宅產(chǎn)品供配系統(tǒng)和住宅產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫的支撐下完成住宅開發(fā)建設從立項→勘察設計→施工（包括施工組織、質量控制等）→性能認定→房屋銷售→物業(yè)管理等住宅開發(fā)建設全過程的信息化管理。
（7）建設和聯(lián)接四個系統(tǒng)（HI-CIMS）
1）計算機平臺：包括計算機、網(wǎng)絡硬件、操作系統(tǒng)軟件；
2）軟件支撐平臺：包括數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)絡支撐軟件和應用系統(tǒng)開發(fā)工具；
3）應用分系統(tǒng)：包括開發(fā)建設單位分系統(tǒng)、住宅設計分系統(tǒng)、住宅施工分系統(tǒng)、性能認定分系統(tǒng)、物業(yè)管理分系統(tǒng)；
4）住宅產(chǎn)品信息支撐：包括住宅產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫、住宅產(chǎn)品供配系統(tǒng)。
（8）系統(tǒng)建設三項要求：
——系統(tǒng)覆蓋面要求。應保證信息管理、信息集成和各種專業(yè)應用軟件和工具覆蓋住宅開發(fā)建設全生命周期，為各個環(huán)節(jié)提供技術支持。
——系統(tǒng)集成度要求。信息集成性方面應滿足兩個層次的要求，各個業(yè)務環(huán)節(jié)內部（如住宅設計、物業(yè)管理等分系統(tǒng)）應實現(xiàn)統(tǒng)一的信息管理和數(shù)據(jù)完全共享；各個業(yè)務環(huán)節(jié)之間應實現(xiàn)信息相互傳遞，并保持數(shù)據(jù)的一致性。
——系統(tǒng)易構性要求。應確保信息系統(tǒng)具有動態(tài)構造的特點，適應住宅開發(fā)建設動態(tài)聯(lián)盟企業(yè)的實施方式，使不同住宅開發(fā)建設的項目，可根據(jù)不同企業(yè)的對象來構造不同的系統(tǒng)。
